El Supremo recuerda su doctrina sobre una tasación individualizada en pleno debate sobre el «valor de referencia».

Es algo que han sufrido muchos contribuyentes en los últimos años. Los servicios tributarios valoran su vivienda, no a través del precio de escritura, sino con un cálculo que permite a la Administración en numerosas ocasiones superar el valor real del inmueble. Todo comenzó en 2018, cuando el Tribunal Supremo tumbó el sistema de cálculo que existió hasta el año pasado.

El Supremo rechazó que las Haciendas autonómicas puedan comprobar los valores de los inmuebles aplicando coeficientes sobre los valores catastrales y en otras sentencias viene a exigir que, para conocer el valor real de una vivienda, el perito se desplace al lugar.

Sin embargo, la ley antifraude, en vigor desde el año pasado, solventó esta situación de una manera que ha generado nueva controversia. El Gobierno descargó la tasación en el llamado Valor de Referencia del Mercado (VRM), calculado por el Catastro a través de una serie de variables. En muchos casos, el valor no se corresponde con el de la escritura y puede exceder el verdadero precio de mercado del inmueble, por lo que exigen más impuestos. El mecanismo tiene especial incidencia en la fiscalidad inmobiliaria. Afecta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al Impuesto sobre Patrimonio, al IRPF, al Impuesto sobre la Renta de No Residentes o a la plusvalía municipal.

La consolidación del Valor de Referencia como método para calcular la base imponible ha generado cientos de impugnaciones por parte de los contribuyentes. En algunos casos, el diario EXPANSIÓN ha podido comprobar cómo el cálculo permite valorar el inmueble a más del doble del precio de escritura.

Entre los asuntos que se encuentran ahora mismo impugnados está la compraventa de un piso por 600.000€ con un valor de referencia de 1,2 millones de euros. Otro caso es el de un contribuyente que adquirió una vivienda por 300.000€ y que la Administración se la valoró en 1 millón de euros. De media, los valores impugnados superan en más de un 20% el precio real del inmueble. Otro de los casos a los que ha tenido acceso EXPANSIÓN es la compra de un piso escriturado por 195.000€ con un Valor de Referencia fijado de 217.000€.

Esto genera varias dudas legales. Este nuevo sistema de determinación objetiva de la base imponible puede resultar inconstitucional, contrario al principio de capacidad económica, y está en duda también si vulnera el principio de reserva de ley para la determinación base imponible.

El VRM se tiene en cuenta como base imponible para el Impuesto de Patrimonio, pero solo para inmuebles adquiridos a partir del 1 de enero de 2022. Para esa adquisición se ha tenido que tributar sobre el VRM en Transmisiones o en Sucesiones y Donaciones. Es decir, para inmuebles adquiridos antes de este año se sigue tomando para Patrimonio -y supuestamente también para el nuevo «impuesto de solidaridad»- el mayor valor entre el catastral, el precio de compra o herencia, o si Hacienda revisó el valor, el valor comprobado si no se impugna.

En medio de este debate, el Tribunal Supremo acaba de emitir una sentencia en la que pide más diligencia a los servicios tributarios en la comprobación de valores. El fallo aprovecha para recordar todo lo que ya dijo en su sentencia de 2018, y que es difícil de casar con el nuevo valor de referencia, pese a las intenciones normativas del Gobierno.

La sentencia frena de nuevo las comprobaciones de valores masivas que realizan los servicios tributarios. El nuevo fallo obliga a la Administración a «motivar la causa de la discrepancia con el valor declarado en la autoliquidación y los indicios de una falta de concordancia entre el mismo y el valor real». De esta forma, la Administración tiene que justificar, antes de comprobar, que hay algo que merezca ser comprobado. Es decir, verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad.

Los magistrados aprovechan esta sentencia para recordar su fallo en 2018 que rechazó comprobar los valores de los inmuebles aplicando coeficientes sobre los valores catastrales. En este sentido, apuntan que «debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico».

Una doctrina -que se aplica al extinto sistema de coeficientes- pero que puede marcar el camino respecto al nuevo VRM. En estos momentos sigue su periplo judicial a la espera de que los Tribunales se pronuncien. Mientras tanto, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias sostiene que aumenta un 17’1% de media nacional la valoración en la tributación de las compraventas.

Fuente: Ignacio Faes. 7 de febrero de 2023. El fallo del «catastrazo» y efectos futuros en la valoración tributaria. Diario Expansión.